Как зарегистрировать дом блокированной застройки в Росреестре в 2026 году

Дом блокированной застройки — это жилой дом, который имеет общую боковую стену без проёмов с соседним домом и отдельный выход на земельный участок. Регистрация такого дома в Росреестре позволяет оформить права на блок как на отдельное здание, а не как на квартиру в многоквартирном доме. Это даёт возможность распоряжаться своей частью дома и землёй независимо от соседей, оформлять земельный участок под блоком и исключить объект из программ капремонта общего имущества. Процедура регулируется Федеральным законом №476‑ФЗ и Градостроительным кодексом, с 1 марта 2022 года действует упрощённый порядок внесения изменений в ЕГРН без госпошлины и без предоставления дополнительных технических обоснований.

Коротко:

• Дом блокированной застройки — жилой дом с общей стеной без проёмов и отдельным выходом на участок; регистрируется как здание, а не как помещение‑квартира.
• Если дом был оформлен до 1 марта 2022 года как многоквартирный или с квартирами, его можно перевести в статус дома блокированной застройки по ФЗ №476‑ФЗ.
• Все собственники блоков в одном ряду принимают совместное решение и уполномочивают одного из них подать заявление в Росреестр.
• В ЕГРН меняется вид объекта (с «помещение» на «здание»), назначение («жилое»), вид разрешённого использования («дом блокированной застройки»).
• Для объектов, оформленных до 1 марта 2022 года как «блоки», переоформление необязательно, но по желанию собственников изменения вносятся в упрощённом порядке.
• Государственная пошлина за учёт изменений сведений ЕГРН по ФЗ №476‑ФЗ не взимается, дополнительные документы о соответствии признакам блокированной застройки не требуются.

Что это такое и зачем нужно

Дом блокированной застройки — это жилой дом, который состоит из нескольких блоков‑секций, каждый из которых имеет отдельный выход на земельный участок и общую боковую стену без проёмов с соседним блоком. Такие дома часто называют таунхаусами, дуплексами или сблокированными домами. Ключевые признаки:

• Общая стена без проёмов с соседним блоком.
• Отдельный выход на земельный участок для каждого блока.
• Отсутствие общего имущества многоквартирного дома: подъездов, лифтов, мусоропроводов, общих коммуникационных шахт.
• Не более трёх надземных этажей и высота не более 20 метров.

С 1 марта 2022 года Федеральный закон №476‑ФЗ ввёл официальный статус домов блокированной застройки и упрощённый порядок приведения сведений в ЕГРН в соответствие с законодательством. Теперь такие дома регистрируются как здания с назначением «жилой дом», а не как квартиры в многоквартирном доме. Это позволяет:

• Оформить право собственности на блок как на отдельный объект недвижимости.
• Исключить дом из программ капремонта общего имущества многоквартирных домов.
• Оформить земельный участок под блоком в собственность (при желании).
• Распоряжаться блоком независимо от соседей: продавать, завещать, сдавать в аренду, страховать.

Для объектов, которые до 1 марта 2022 года были зарегистрированы как «блоки» или квартиры, но соответствуют признакам блокированной застройки, предусмотрен упрощённый порядок изменения сведений в ЕГРН. Собственники могут по своему желанию привести данные в соответствие с новым законодательством.

Как зарегистрировать дом блокированной застройки в Росреестре

Процедура зависит от того, как дом был оформлен ранее и строится ли он заново. Рассмотрим основные сценарии.

Дом уже построен и зарегистрирован до 1 марта 2022 года

Если дом был оформлен как многоквартирный дом или как жилой дом с квартирами, но фактически соответствует признакам блокированной застройки, собственники могут перевести его в новый статус.

Шаг 1. Проверить соответствие признакам блокированной застройки

Убедитесь, что дом соответствует требованиям п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса:

• Общая боковая стена с соседним блоком без проёмов.
• Отдельный выход на земельный участок для каждого блока.
• Отсутствие общего имущества многоквартирного дома.

Если эти признаки есть, дом может быть признан домом блокированной застройки.

Шаг 2. Принять совместное решение всех собственников блоков в одном ряду

Все владельцы блоков, которые образуют один ряд домов блокированной застройки, должны принять совместное решение о приведении сведений в ЕГРН в соответствие с законодательством. В решении указывается:

• Перечень собственников и их блоков.
• Уполномоченное лицо, которое будет подавать заявление в Росреестр от имени всех.
• Согласие на изменение вида объекта, назначения и вида разрешённого использования.

Решение оформляется в простой письменной форме, подписывается всеми собственниками.

Шаг 3. Подать заявление в Росреестр

Уполномоченный собственник подаёт в орган регистрации прав (Росреестр или МФЦ) заявление об учёте изменений сведений ЕГРН. В заявлении указывается:

• Требование изменить вид объекта с «помещение» на «здание».
• Назначение — «жилое».
• Вид разрешённого использования — «дом блокированной застройки».
• Сведения о блоках (номера, площади).

К заявлению прикладывается совместное решение собственников. Дополнительные документы, подтверждающие соответствие признакам блокированной застройки, по ФЗ №476‑ФЗ не требуются. Также государственная пошлина за учёт изменений не взимается.

Шаг 4. Получить выписку из ЕГРН

После проведения государственного кадастрового учёта и регистрации изменений вы получите выписку из ЕГРН, в которой:

• Вид объекта изменён на «здание».
• Назначение — «жилое».
• Вид разрешённого использования — «дом блокированной застройки».
• Сведения о ранее существовавших квартирах исключены, а многоквартирный дом снят с кадастрового учёта.

Новый дом блокированной застройки (строительство после 1 марта 2022 года)

Для вновь строящихся домов блокированной застройки применяется общий порядок, установленный Градостроительным кодексом.

Шаг 1. Получить разрешительную документацию

• Проектная документация на дом блокированной застройки.
• Разрешение на строительство (или уведомление о планируемом строительстве, если это предусмотрено законодательством).
• Разрешение на ввод в эксплуатацию после завершения строительства.

Шаг 2. Подготовить технический план

Кадастровый инженер готовит технический план на дом блокированной застройки, в котором указываются:

• Количество блоков.
• Границы каждого блока.
• Площади, этажность, высота.
• Признаки блокированной застройки.

Шаг 3. Подать документы на кадастровый учёт и регистрацию прав

В Росреестр подаются:

• Заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права.
• Технический план.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

После проведения учёта и регистрации каждый блок будет учтён как отдельное здание с назначением «жилой дом» и видом разрешённого использования «дом блокированной застройки».

Оформление земельного участка под блоком

Образование отдельного земельного участка под каждым блоком не является обязательным условием для регистрации права на сам блок. Однако собственник имеет право сформировать такой участок.

Для этого:

• Проводится межевание земельного участка, на котором расположен дом блокированной застройки.
• Образуются отдельные участки под каждым блоком.
• Подаются документы на кадастровый учёт участков и регистрацию права собственности на них.

Государственная пошлина за регистрацию права на земельный участок уплачивается в установленном размере.

Устройства: как работать с документами и порталами

Процедура регистрации дома блокированной застройки в основном связана с подготовкой бумажных документов и обращением в Росреестр или МФЦ. Однако часть действий можно выполнить удалённо.

• Смартфоны (iPhone, Android): через мобильное приложение или браузер можно получить доступ к порталу госуслуг, проверить выписки из ЕГРН, отслеживать статус заявления.
• Компьютеры (Windows, macOS): удобно готовить сканы документов, заполнять заявления в электронной форме, отправлять документы через личный кабинет на портале госуслуг или сайт Росреестра.

Электронная подача документов позволяет сократить время на посещение офисов и быстрее получить результат. При этом важно иметь качественные сканы всех необходимых документов.

Практический чек‑лист на 10 пунктов

1. 01Проверьте, соответствует ли дом признакам блокированной застройки (общая стена без проёмов, отдельный выход на участок, отсутствие общего имущества МКД).
2. 02Уточните, как дом зарегистрирован в ЕГРН (вид объекта, назначение, вид разрешённого использования).
3. 03Соберите всех собственников блоков в одном ряду и обсудите необходимость изменения статуса.
4. 04Примите совместное решение о приведении сведений в ЕГРН в соответствие с ФЗ №476‑ФЗ и уполномочите одного собственника на подачу заявления.
5. 05Подготовьте заявление об учёте изменений сведений ЕГРН с указанием нового вида объекта, назначения и ВРИ.
6. 06Подайте заявление и совместное решение в Росреестр или МФЦ. Дополнительные документы о соответствии признакам не требуются, госпошлина не взимается.
7. 07Для нового строительства убедитесь, что у вас есть проектная документация, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а также технический план.
8. 08При желании оформить земельный участок под блоком проведите межевание и подайте документы на кадастровый учёт участка и регистрацию права.
9. 09Проверьте выписку из ЕГРН после завершения процедуры: вид объекта должен быть «здание», назначение — «жилое», ВРИ — «дом блокированной застройки».
10. 10Сохраните все документы (совместное решение, заявление, выписки из ЕГРН) в надёжном месте — они понадобятся при дальнейших сделках с недвижимостью.

FAQ

Итог

• Убедитесь, что ваш дом соответствует признакам блокированной застройки: общая стена без проёмов, отдельный выход на участок, отсутствие общего имущества МКД.
• Если дом был оформлен до 1 марта 2022 года как многоквартирный или с квартирами, используйте упрощённый порядок по ФЗ №476‑ФЗ для изменения статуса в ЕГРН.
• Примите совместное решение всех собственников блоков в одном ряду и уполномочите одного из них подать заявление в Росреестр.
• Подайте заявление об учёте изменений сведений ЕГРН без уплаты госпошлины и без предоставления дополнительных документов о соответствии признакам.
• После регистрации проверьте выписку из ЕГРН: вид объекта должен быть «здание», назначение — «жилое», ВРИ — «дом блокированной застройки».
• При желании оформите земельный участок под блоком через межевание и кадастровый учёт.